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これからの相続税問題と、「高層マンションによる節税」方法を紹介

これからの「相続税」当事者の節税テクニック!

「相続税は一部の富裕層だけのもの」──そう思っている人は多いのではないだろうか。ところが平成25年度の税制改正により、来年の1月1日からの相続税が大きく変わることが決まった。誰もが相続税の課税対象者となる可能性が出てきたのだ。そこで今回は、数ある相続税節税対策のうち、いま話題の「高層マンション購入による節税」方法を紹介しよう。

相続税問題はもはや他人事ではない!?

相続税には「基礎控除」と呼ばれる、相続税の課税対象から除外される金額が設定されている。現在の基礎控除額は【5,000万円+1,000万円×相続人の数】で、例えば妻1人と2人の子どもが相続を受ける場合、5,000万円+1,000万円×3=8,000万円までが非課税になる。ところが来年の1月以降、この基礎控除が【3,000万円+600万円×相続人の数】と、大幅に引き下げられる。先述の例の場合、非課税額は3,000万円+1,800万円=4,800万円まで減ることになる[表1]。同時に、相続税の税率そのものもアップすることも決まっている。相続税が他人事ではなくなる時代が、すぐそこまで来ているのだ。

[表1]相続税の基礎控除額比較

相続税の基礎控除額比較

相続税対策に高層マンション購入がオススメな理由

相続税節税の基本は、「現金を不動産に変える」ことだ。相続税の税額は財産の評価額によって決まる。現金なら金額がそのまま評価額となるが、不動産に変えた場合、土地は市場価格の約8割、建物は固定資産税評価額(建築費の約5~7割程度)に減少する。
ところで、なぜ戸建住宅ではなく高層マンションの購入がオススメなのか。その理由は、マンションの土地部分の評価額算出方法にある。部屋数の多い高層マンションでは地積(不動産登記法上の土地面積)が小さく計算されるため、土地の評価額は時価の5割程度となる場合があるのだ。また高層マンションでは、高層階であればあるほど節税効果が大きくなる。これは、高層マンションでは高層階になればなるほど分譲価格は上がるが、間取りや広さが同じ部屋であれば、相続税評価額は変わらないためだ。つまり、最上階の部屋を購入できれば、節税効果は最大になるというわけだ[表2]。

[表2]階数ごとの節税効果比較

階数ごとの節税効果比較

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賃貸物件化+生前贈与を活用すれば税金対策もバッチリ!

ここまでで、相続税の節税策として高層マンションの購入がオススメな理由はお分かりいただけただろう。とはいえ、すでに戸建住宅などを取得している人は新たに購入したマンションに転居できないケースも多いはず。そんなときは、購入したマンションを賃貸物件として貸し出す方法がある。ただし、賃料収入を得ると相続財産も増えてしまうことになるため、マンションを子どもに生前贈与したうえで賃貸物件として貸し出すのである。賃貸物件化+生前贈与を活用すれば税金対策もバッチリ!このとき、相続時精算課税制度(贈与税を2,500万円まで非課税とする代わりに、その分の税金を相続時に支払う仕組み)を利用すれば贈与がしやすい。贈与を受けた子どもは賃料収入をその後の相続税の支払いとして貯めておくことができる。
多くの人が効果的な節税策を模索している現在、“高層マンション節税”にも人気が集まっている。節税効果の高い物件はこの先売り切れてしまうことも予想されるので、早めに手を打っておきたいところだ。

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