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日本でもサブプライム問題は起こるのか?『プロが語る!!』3歩先行く、「日本」の住宅ローン事情

プロに聞いた!住宅ローンを取り巻く環境はどうなっていますか?
Q. サブプライムローン問題に類することは、日本でも起こり得ると思いますか。

財営コンサルティング株式会社
代表取締役
山崎 隆さん

http://www.zaicon.co.jp/


CFP®(NPO法人日本FP協会認定)、一級FP技能士(厚生労働省認定)。著書には、「住宅ローンを借りる前に読む本」がある。
A. 本来なら住宅ローンを組めない低所得者向けに当初のみ低利で貸し付け、数年後から急激に上がる仕組みは、かつての住宅金融公庫が行っていた「ゆとり返済」と同じ。今は住宅金融支援機構となりましたが、やはり審査は緩く、物件価格の100%融資さえ可能となっています。
逆に都市銀行の審査は厳格化されており、たとえ一部上場であっても危ない会社に勤めていれば、ローンが組めない可能性も。誰もが住宅ローンを借りられる時代はすでに終わりました。借りやすいからと機構へ流れる人もいるでしょうが、銀行で信用力・安定性がないと判断されたのなら、くれぐれも注意が必要。安易にローンを組むと破綻者は増えると思います。サブプライムローン問題は決して対岸の火事ではありません。

Q. 今の超低金利水準は、住宅ローンを組むうえで有利といえるのでしょうか。

A. 金利はすでに下げられない低水準にあり、今が底であることは間違いありません。その意味では住宅ローンを組みやすい状況といえるでしょう。ただ、金利が低いとたくさん借りられるので、元本が大きくなりがち。調子にのって借り過ぎると失敗します。むしろ不動産というのは、少し金利が高いくらいのときのほうが良い面もあり、金利が高いことは決して不利なことではありません。インフレ状態のほうが物件の担保価値は上がり、相対的な債務残高の圧縮効果ももたらすからです。金利・利息は“コスト”という面から考えるべきで、一番重要なリスク対策を怠ってはいけません。

Q. この不況下に住宅ローンを組む不安もありますが、賢く借りる心得はありますか。

A. まずは所得能力や返済能力を客観視すること。一般に30年前後にわたって組むわけですから、その間の所得が安定させられるか。ほとんどの会社が30年もたずに潰れている現状を考えると、途中で転職・失業があるかもしれません。もうひとつは「物件を選ぶ」ということ。常に債務残高よりも高く売れるものなら、物件を手放すことで借金をチャラにでき、万一のときの切り札になります。理想はサスティナブルな街の中にある優良物件、すなわちローン返済額+管理費よりも賃料を高くとれるもの。不動産会社がつけるプライス=価格に見合う、客観的なバリュー=資産価値を持っているかが重要です。住宅ローン商品そのものについてはほとんど横並びで、選び方のノウハウなどはありません。問題は何を買うか。そして本当のリスクを知り、身の丈に合った資金計画を立てれば失敗することはないでしょう。


(これから買う人も すでに借りてる人も)これだけは知っておきたい「住宅ローン」4つの鉄則 (1)住宅ローン金利は3種類に分けられる
金利タイプを大別すると、「変動金利」「固定金利選択型」「固定金利」の3つ。常に金利上昇リスクも伴う変動型が割安であるのに対し、固定型はリスクがない半面、割高で金利下降の恩恵も受けられない。固定金利選択型は一定期間のみ金利を固定し、短期固定とも呼ばれる。いずれが最適かは、生活設計や価値観によるところが大きい。

変動金利
変動金利
金融情勢に応じて金利が上下。通常、返済額は5年間固定され、半年ごとに元金返済の割合で調整する。返済増額時は1.25倍が上限。
固定金利選択型
固定金利選択型
一定期間の金利を固定したのち、その時点での金利で継続するか変動型への切り替えを選ぶ。短期間のものほど変動型の性格に近い。
変動金利
固定金利
一般に借入全期間に及ぶ長期固定金利のこと。融資実行時の金利が完済まで適用されるため、金融情勢の変化による影響を受けない。

(2)住宅ローンは、元利均等返済と元金均等返済に分けられる
毎月の返済の内訳は元金+利息。その割り振り方によって返済方式は2通りあり、金利の影響以外は返済額が一定になるよう調整する「元利均等」が、広く利用されている。一方、決まった元金が着実に減る「元金均等」は、総返済額が割安。当初返済額が高くなるので借入可能額は下がるものの、むしろ身の丈に合った融資に抑えられるという見方もある。 元利均等 元利均等
元金と利息の割合を調整し、月々の返済額を均等化。返済当初は利息部分が多く元金が減りにくいので、繰り上げ返済の効果が大きい。
元金均等 元利均等
月々の元金返済額を均等にし、残債に応じた利息をプラス。そのため返済当初の負担は大きいものの、徐々に金額は下がっていく。

(3)金利1%の違いで、総返済額は大きく変わる
借入額が大きく、返済期間も長期に及ぶ住宅ローンの場合、たとえわずかな金利の違いもバカにはできない。仮に3,000万円を固定金利・ボーナス返済なしの35年返済で借り入れたとしよう。金利3%なら月々の返済額は約11.5万円となるのに対し、4%だと約13.3万円。総返済額は約4,850万円と約5,580万円になり、金利1%でなんと700万円余りも変わる。 金利の違いによる総返済額の変化

(4)繰り上げ返済をすれば、ムダな利息が減らせる
住宅ローンの返済期間中、ゆとりがあれば随時検討したいのが、元金を直接減らす繰り上げ返済だ。例えば3,000万円を借りて固定金利3%、元利均等返済で35年のローンを組んでいる場合、5年目に200万円の繰り上げ返済をすると、返済期間は3年半ほど短縮し、利息負担は約280万円減少する。ただし融資機関によっては手数料が発生するので要注意。 短期返済型・繰り上げ返済の仕組み

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